Jedna z prvních otázek, kterou s klienty při řešení vlastního bydlení probírám, je jednoduchá: Kolik vlastních peněz vlastně potřebuji, abych si mohl koupit byt?

Často se setkávám s představou, že stačí mít připravených 10 nebo 20 % z kupní ceny a zbytek vyřeší hypotéka. V principu ano, realita je ale o něco složitější. Vedle samotné kupní ceny je potřeba počítat také s dalšími náklady a hlavně s tím, že kupní cena nemovitosti a její hodnota stanovená bankou nemusí být stejná.

Začněme hypotékou

Jedním z důležitých parametrů je LTV – Loan to Value, tedy poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti.

V praxi to znamená, že pokud banka poskytne například hypotéku do 80 % hodnoty nemovitosti, zbývajících 20 % musíte pokrýt z vlastních zdrojů nebo situaci vyřešit jiným způsobem, například další nemovitostí do zástavy.

U některých žadatelů může být možné financování až do 90 % hodnoty nemovitosti. Neznamená to ale automaticky, že každý dostane 90% hypotéku. Banka vždy posuzuje konkrétního klienta, jeho příjmy, závazky, věk, hodnotu nemovitosti a další parametry.

Jednoduchý příklad

Kupujete byt za 5 000 000 Kč.

Při 80% financování by hypotéka mohla činit 4 000 000 Kč a potřebujete tedy minimálně 1 000 000 Kč vlastních zdrojů.

Při 90% financování by hypotéka mohla činit 4 500 000 Kč a vlastní zdroje by představovaly minimálně 500 000 Kč.

Tím ale výpočet nekončí.

Pozor na odhad banky

Tohle je věc, na kterou kupující někdy zapomínají.

Banka totiž nemusí vycházet z částky, kterou jste si s prodávajícím domluvili. Zajímá ji také hodnota nemovitosti stanovená pro účely financování.

Představme si, že byt kupujete za 5 000 000 Kč, ale banka jej ocení pouze na 4 700 000 Kč.

Pokud by banka financovala 80 % této hodnoty, maximální výše úvěru by byla přibližně 3 760 000 Kč. Rozdíl do kupní ceny, tedy 1 240 000 Kč, už musíte vyřešit jinak.

Proto doporučuji nepočítat vlastní zdroje úplně „na korunu“.

Kupní cenou výdaje nekončí

Vedle peněz určených přímo na koupi bych měl připravenou také určitou rezervu.

Může jít například o náklady spojené s financováním, právním servisem, katastrem, pojištěním nemovitosti, stěhováním nebo následným vybavením a rekonstrukcí bytu.

Při koupi nemovitosti naším prostřednictvím je právní servis spojený s převodem nemovitosti součástí našich služeb. U jiných realitních kanceláří nebo při koupi napřímo však mohou být podmínky nastavené odlišně, proto doporučuji vždy předem ověřit, co je a není zahrnuto v ceně.

Výhodou našeho modelu je také propojení realitního a finančního servisu. Nemovitost tak můžete nejen koupit naším prostřednictvím, ale na jednom místě s námi vyřešit i její financování. Od prvního propočtu možností hypotéky přes samotnou koupi až po dokončení celé transakce tak jednotlivé kroky řešíme společně a návazně.

A právě rekonstrukce bývá položka, kterou lidé často podcení. Koupit byt za pět milionů a následně zjistit, že potřebuji dalších několik set tisíc na kuchyň, koupelnu, podlahy a vybavení, není úplně příjemný začátek nového bydlení.

Musím mít vlastní peníze skutečně na účtu?

Ne vždy.

Pokud máte k dispozici další vhodnou nemovitost, kterou lze použít jako zajištění úvěru, může být možné část nebo dokonce všechny potřebné vlastní zdroje nahradit právě jejím zastavením.

Typickým příkladem může být mladý pár kupující první byt, kterému rodiče umožní dočasně využít jejich nemovitost jako další zástavu.

Neznamená to, že je takové řešení vhodné pro každého. Především je potřeba dobře rozumět tomu, čím za úvěr ručíte a jaká rizika tím vznikají i vlastníkovi druhé nemovitosti.

Kolik bych tedy měl mít připraveno?

Pokud kupujete byt za 5 milionů korun, nestačí se podle mě ptát jen:

„Mám 500 tisíc, dostanu hypotéku?“

Lepší otázka je:

„Kolik mě bude stát celý nákup, kolik mi půjčí banka a kolik peněz mi zůstane po koupi?“

Osobně nejsem zastáncem varianty, kdy člověk použije na koupi úplně všechny své úspory a den po převzetí bytu má na účtu prakticky nulu. Vlastní bydlení je dlouhodobý závazek a vedle splátky hypotéky přijdou běžné výdaje, opravy a občas také něco, co jste jednoduše nemohli předvídat.

Proto při plánování koupě s klienty řeším financování jako celek – kupní cenu, vlastní zdroje, možnosti hypotéky, případnou další zástavu i finanční rezervu, která by měla zůstat po dokončení celé transakce.

Chystáte se kupovat nemovitost?

Ještě před samotnými prohlídkami má smysl zjistit, jaký rozpočet je pro vás skutečně bezpečný a jaké možnosti financování máte.

Díky tomu nehledáte byt za částku, kterou vám následně banka nebude schopná profinancovat, a zároveň víte, kolik vlastních prostředků budete při koupi skutečně potřebovat.

Pokud koupi nemovitosti plánujete a chcete si možnosti financování projít konkrétně, můžeme společně spočítat, jak by financování mohlo vypadat právě ve vaší situaci.